ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ย่างเข้าสู่ปี 2556
(ปีงูเล็ก) "ต้นทุน"
ยังคงเป็นปัจจัยหลักที่กดดันให้ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น ตัวแปรมี 2
เรื่องหลัก คือ
1) ต้นทุนค่าก่อสร้าง ประกอบด้วย ค่าแรง-ค่าบริหารจัดการ
และราคาวัสดุที่ปรับสูงขึ้น
2) ต้นทุนที่ดิน
โดยเฉพาะทำเลแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างที่ปรับขึ้นรวดเร็ว โดยที่ผ่านมาราคาบ้าน-คอนโดมิเนียมปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ
5% บวกลบ แล้วแต่ความสามารถควบคุมต้นทุนของผู้ประกอบการจากการสำรวจความคิดเห็นจาก
3 นายกสมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย
นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และนายกสมาคมอาคารชุดไทย
พบว่าโครงการที่อยู่อาศัย ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดฯ
วิเคราะห์ว่าราคาอยู่ในช่วงขาขึ้นทุกตัว
++ทาวน์เฮาส์พุ่ง 1.3-1.5 ล้าน
นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า สำหรับตลาดทาวน์เฮาส์แนวโน้มมี 3 ปัจจัย ที่มีผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการใน ปี 2556 คือ
1)
ราคาที่ดินที่ปรับขึ้นตามการประกาศใช้ราคาประเมินใหม่ของกรมธนารักษ์เมื่อกลางปี
2555
2)
ต้นทุนค่าก่อสร้าง ค่าถมดิน ค่าสาธารณูปโภคในโครงการปรับตัวสูงขึ้น
3)
ค่าจ้างผู้รับเหมาที่ปรับสูงขึ้นเนื่องจากแรงงานก่อสร้างขาดแคลน
จะทำให้ทาวน์เฮาส์มีราคาขายสูงขึ้น
เปรียบเทียบปี 2555 ในพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอกและปริมณฑล อาทิ ตั้งแต่รังสิต คลอง 2 เป็นต้นไป คลองหลวง บางบัวทอง สมุทรสาคร ฯลฯ ยังพอพัฒนาทาวน์เฮาส์ ที่มีราคาขายเริ่มต้น 1 ล้านบาท บวกลบได้ โดยจะได้พื้นที่ใช้สอยประมาณ 80-100 ตารางเมตร บนที่ดิน 16-18 ตารางวา
ขณะที่แนวโน้มราคาทาวน์เฮาส์ในทำเลเดิมที่เปิดตัวใหม่ในปี
2556 จะต้องเริ่มต้นที่ยูนิตละ 1.3-1.5
ล้านบวกลบ โดยยังคงได้พื้นที่ใช้สอยและที่ดินใกล้เคียงของเดิม
เนื่องจากการพัฒนาทาวน์เฮาส์ 2 ห้องนอน สามารถพัฒนาพื้นที่ใช้สอยได้เล็กที่สุดประมาณ
70 ตารางเมตร หรือชั้นละประมาณ 35 ตารางเมตร
ส่วนขนาดที่ดินถูกบังคับโดยกฎหมายว่าจะต้องมีที่ดิน เริ่มต้น 16 ตารางวา
"คิดว่าค่อนข้างยาก ถ้าจะพัฒนา ทาวน์เฮาส์โดยใช้วิธีลดขนาดพื้นที่ใช้สอย
ปรับสเป็กวัสดุ เพื่อให้ขายราคาเริ่มต้น 1 ล้านบาทเท่าเดิม
เพราะต้นทุนค่าก่อสร้างบ้าน 2 ชั้น 70 ตารางเมตร
กับ 80 ตารางเมตร ไม่ได้แตกต่างกันมากนัก"
นายอิสระกล่าว
++บ้านเดี่ยวสตาร์ต 3 ล้านอัพ
นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย
กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ตลาดบ้านเดี่ยวถือว่ามีต้นทุนพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นเช่นเดียวกัน
เปรียบเทียบปี 2555 หากเป็นทำเลจังหวัดปริมณฑล เช่น
ปทุมธานี (รังสิต-ลำลูกกา คลอง 7-10) สมุทรปราการ สมุทรสาคร
นนทบุรี (บางบัวทอง, ไทรน้อย) ฯลฯ ยังพอหาบ้านเดี่ยวราคาต่ำที่สุด
ราคาเริ่มต้น ที่ยูนิตละ 2.8-2.9 ล้านบาทได้
โดยจะได้บ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอยประมาณ 110-120
ตารางเมตร ที่ดินขั้นต่ำตามกฎหมายคือ 50 ตารางวา
แต่สถานการณ์ราคาขายสำหรับปี 2556
จากต้นทุนพัฒนาโครงการที่ปรับขึ้น เชื่อว่า บ้านเดี่ยวจะคงขนาดพื้นที่ใช้สอยและที่ดินเท่าเดิม
แต่ต้องปรับฐานราคาเริ่มต้นเป็น 3-3.1 ล้านบาท
เนื่องจากการพัฒนาโครงการมีต้นทุนเพิ่มขึ้น อาทิ ราคาวัสดุ ค่าแรง
ต้องถมดินสูงขึ้น เพื่อสร้างความมั่นใจเรื่องป้องกันน้ำท่วม ฯลฯ
ดังนั้น หากผู้ประกอบการไม่ต้องการปรับราคาขาย
ก็จะต้องปรับมาพัฒนาบ้านแฝด หรือทาวน์เฮาส์ขายในราคาถูกลงแทน
หรือต้องขยับทำเลออกไปไกลขึ้น หรือเข้าซอยไปลึกกว่าเดิม
ซึ่งขึ้นอยู่กับความสามารถการซื้อที่ดินของผู้ประกอบการด้วย
++คอนโดฯต่ำล้าน กทม.จ่อสูญพันธุ์
ขณะที่นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย
เปิดเผยว่า ในเซ็กเตอร์ ตลาดคอนโดมิเนียม ต้นทุนการพัฒนาโครงการในปี 2556
จะถูกกดดันจาก 2 ปัจจัยหลัก คือ
1)
การขาดแคลนผู้รับเหมา ก่อสร้างอาคารทำให้ค่าจ้างก่อสร้างปรับสูงขึ้นผิดปกติ
และ
2)
ร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ทั้งนี้ ประเด็นผังเมืองรวม
กทม.ฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้เดือนพฤษภาคม 2556 มีแนวคิดให้ที่อยู่อาศัย
กระจายตัวออกสู่ รอบนอก
ทำให้การพัฒนาคอนโดฯถูกจำกัดขนาดพื้นที่โดย FAR
(Floor Area Ratio) หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อขนาดที่ดิน
และขนาดความกว้างของถนนที่มีผลต่อขนาดพื้นที่อาคารที่จะก่อสร้างได้
ในแง่ทำเล
นายธำรงค์กล่าวว่า เทียบปี 2555 ในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล
ยังพอมีบริษัทเปิดตัวห้องชุดแบบสตูดิโอ-1 ห้องนอน
พื้นที่ใช้สอย 21-28 ตารางเมตร ราคาต่ำสุดที่ยูนิตละ 8-9
แสนบาท เช่น ทำเลบางแคช่วงวงแหวนกาญจนาภิเษก บางกะปิ ลาดพร้าว 101
คลองหลวง ลำลูกกาคลอง 2 ฯลฯ
ขณะที่ปี 2556 หากเป็นทำเลในกรุงเทพฯ เช่น บางแคช่วงวงแหวนกาญจนาภิเษก ลาดพร้าว 101
บางนา-ตราด กม.5-6 เป็นต้น
ราคาเริ่มต้นน่าจะต้องขยับขึ้น เป็น 1 ล้านบาท
ยกเว้นเป็นทำเลปริมณฑล เช่น สมุทรปราการ ฯลฯ ที่ผังเมืองรวม ยังไม่ได้นำเรื่อง FAR
มาบังคับใช้ ก็อาจจะยังพอทำคอนโดฯ พื้นที่ใช้สอย 22-28 ตารางเมตร ขายในราคาเริ่มต้น 8-9 แสนบาทได้
++แลนด์ชี้ต้นทุนขยับขึ้น 7-8%
สุดท้าย นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากการคำนวณต้นทุนพัฒนาโครงการในปี 2556 พบว่าต้นทุนมีแนวโน้มจะปรับขึ้นจากเดิม 7-8% มาจากราคาที่ดินและค่าก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่ใน ทางกลับกันคงจะทยอยปรับขึ้นราคาบ้าน ได้ประมาณ 5% บวกลบ ส่วนที่เหลือ ผู้ประกอบการคงต้องแบกรับภาระบางส่วนไว้เอง
อย่างไรก็ตาม ปัญหาหลักนอกจากต้นทุนปรับขึ้นแล้ว
ยังมีเรื่องของแรงงานก่อสร้างที่ประสบปัญหาขาดแคลน คาดว่าจะเห็ผู้ประกอบการในตลาดหลายรายหันมาใช้ระบบก่อสร้างแบบหล่อชิ้นส่วนสำเร็จรูปจาก
โรงงานมาติดตั้ง (พรีแฟบ) กันมากขึ้น เพื่อลดการใช้แรงงาน
และก่อสร้างบ้านได้เร็วกว่าเดิม อีกทั้งยังเป็นการช่วยลดต้นทุนก่อสร้างบ้านได้อีกแนวทางหนึ่ง
ที่มา: ประชาชาติธุรกิจ
วันที่: 03/01/2013
